文/杨羚强

尽管中期业绩不算耀眼，但对美的置业（HK3990）而言，今年上半年，却让公司的“内力”又上了一层。

(相关资料图)

经历了两年多的土储“换仓”，美的置业目前的土储中二线以上城市的占比已经达到67%，权益占比也超过了72%，这为公司转向高效发展奠定了重要基础。

另一方面，由于持续去杠杆，目前美的置业的净负债率仅为39.8%，已经接近同规模香港房企的水平。这不仅让公司更有能力应对可能出现的风险，也确保了公司搞质量的发展。

另外，美的置业进一步通过多元化，强化了自己的供应链和生态链。睿住建筑科技、睿住智能、美的商业、美智服务四大模块的竞争力得到提升，并带动了美的置业的产品力和服务力的持续提升。

提质增效成果明显

根据美的置业发布的2023年中期业绩，截止6月30日，实现营业收入363亿元，核心净利润18亿元。实现合约销售额406亿元，合约销售面积321万平方米。得益于区域深耕和城市升级策略，合约销售面积均价逆势增长3%至12653元/㎡。

销售价格的提升，和公司土地储备的质量提升有很大关系。进入2023年，美的置业已参与成都、合肥、东莞、苏州、广州等地公开市场拿地。截至2023年6月，新获广州、佛山、长沙等核心城市优质地块，权益货值约38亿元。上半年，公司土储面积权益比提升至72%，较期初上升3%。 其中二线及以上城市的土储占比67%。

土储的优化，让美的置业有效的提升了效率，和抗风险的能力。根据公司提供的资料，上半年高能级城市贡献的销售业绩占比继续提升，大湾区和长三角销售占比高达67%。深耕战略有利于实施资源的集约化管理，发挥品牌的溢价效应。

土储优化同时，美的对于滞重的库存进行管理，上半年管理来看，库存管理取得了一定进步，整个销售比例上半年取得了15%的增长，车商去化提高到10%，比去年提高了4%，进一步减轻了这些滞重库存对资金的占有率。

根据公司管理层的介绍，美的置业下半年要进一步加快销售去化和销售回款，做公司储备结构性的调整，加快对滞重库存的去化。

以此为前提，美的置业根据市场情况合理铺排工程计划和供货时点，以实现供销存的动态平衡，大大的加快了资金周转，期内签约回款率提升至98%。

在美的置业董事长郝恒乐看来，目前正处于新旧模式的转换期，相比于规模增长的趋缓，眼下提升效率和降低负债杠杆更为重要。在完成这一系列工作之后，美的置业的利润将更有地气改善。

民营企业的示范生

运营效率的改善，使公司财务更加健康。截止今年6月30日，美的置业净负债率有序控制在39.8%，现金短债比1.49，剔除预收后的资产负债率下降至67.9%。公司加权平均融资成本进一步低至4.68%。

2021年底至今，美的置业共削减了有息负债148亿元。截止2023年中期，有息负债总额438亿元。到期兑付压力小：一年内到期的有息负债为124亿元，月均需偿还的债务仅为10.3亿元，且今年内需到期兑付的公开债务仅为8.4亿元，已经储备好，2023年9月进行支付。

2023年4月，美的置业成功发行12亿中票，系首家获得中债信用增进、交通银行(601328)和中信证券(600030)三大权威机构联合创设风险缓释凭证（CRMW）的民营房企。8月，公司再次成功发行9.2亿元中期票据，优秀的融资能力巩固强大的资金实力，成为可持续经营的重要支撑。

从2022年至今，公司公开市场融资金额近100亿，其中中期票据超70亿，融资通道保持通畅且实现净融资额的正增长。

在目前的市场中，能像美的置业那样，长期获得金融机构青睐的民营房企已是少数。美的置业还相继与四大行及部分股份制商业银行签署战略协议，银行授信额度为1517亿元，尚未动用的银行授信为1118亿元。

产业生态链发力：升级产品优势

早在2021年末，美的置业推出用户品牌“橙意家”，此后进行全面升级并持续迭代升级，从产品、工程、服务三大板块深入细化，向客户传递看得见的品质生活。

而由于公司持续在产业生态链上的布局，“橙意家”以“看得见的品质生活”为理念，从“真诚做产品”、“坦诚做品质”和“竭诚做服务”三大维度关怀用户的产品力和服务力才能持续进阶。

以MiC（模块化集成建筑）作为核心技术，高度绿色装配化的睿住建筑科技，不仅形成了包括数字化设计、装配式建筑、装配化装修等全价值链产品和服务。更在今年上半年抓住香港北部都会区发展机遇进行多渠道布局，在今年已签署了MiC和预制构件产品供港协议，实现港澳业务突破的同时，快速响应香港的建设任务、缓解应急与民生需求，为香港市民高效提供安全舒适的房屋。

基于用户真实需求洞察，突破产业链壁垒，整合多类泛家居产品，推出面向C端的睿住智选。

后者是今年上半年，由美的置业旗下的睿住智能与尚品宅配(300616)合作，推出的全新品牌。

睿住智选提供“6大智慧(601519)空间，12种生活方式”智慧整家产品，涵盖智能全品类，包括智能设备、智能家电、智能柜体、智能软装、智能建材等。

截止目前，睿住智能已落地超过90万个用户场景、接入超过120万个设备，累计为超500个智慧社区，超19万户家庭提供智能空间体验。

美的商业强大的商业资产运营能力，也是提升公司产品力和服务力的一大优势。截止今年上八年，美的置业持有运营商业面积超70万平方米，在营商场9座，累计客流量同比增加73%，累计销售额同比增加27%。

美置服务的管理面积则较去年同期上升13%，进入全国物企综合能力Top22。同步获得2023中国产业园区物业服务领先企业、旗下小天鹅无锡新区工业园获 2023中国物业管理卓越标杆项目等重要奖项。

生态企业变强之后，有效地“反哺”了美的置业。2023年上半年，美的置业提前和如期交付超4万套，覆盖38个城市，77个项目，12%项目实现提前交付，客户交付满意度位列行业第一梯队。2023年推出了提升交付品质为主要目的的行动，把整个交付的细节有112项进行了提升，整个交付优良率比2022年提升了6%，

对美的置业来说，交付优良率的提升，对于促进公司销售非常重要。管理层认为，高品质、完美的交付、提前交付等，让客户有足够的信心购买公司的房子，实际上这对公司的销售和市场份额在局部范围的提升会有更大的赋能。

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